Die Immobilienbranche muss sich weiterentwickeln
Herr Gröner, was ist es, das die CG Gruppe ausmacht? Was ist Ihr unternehmerisches Ziel?
Ganz einfach: Wir wollen der VW-Konzern der Immobilienbranche sein. Lassen Sie mich das kurz erklären: Was VW in der Automobilbranche ausmacht, ist vor allem die Vielfalt. Eine Vielfalt der Marken – Porsche, Skoda, Seat usw. – ebenso wie eine Vielfalt der Modelle. Gleichzeitig liegt allen Produkten, so unterschiedlich auch einzelne Schwerpunkte gesetzt werden, eine gemeinsame qualitative, technologische und ökologische Philosophie zugrunde. Ganz ähnlich bei der CG Gruppe: Wir schaffen verschiedenste Produkte, um so alle Gesellschaftsschichten mit Wohnraum versorgen zu können und den unterschiedlichsten Ansprüchen gerecht zu werden. Zu unserem Portfolio zählt High-End-Wohnraum, sozusagen der Porsche, ebenso wie preisgedämpftes Wohnen, äquivalent etwa zum Golf, oder geförderter Wohnungsbau. Wir bauen Mietwohnungen und wir bauen Eigentum, wir entwickeln neue Quartiere und sanieren Bestandsgebäude. All das tun wir auf höchstem technologischen Stand. Beispielsweise unterbieten wir mit unseren Geothermieanlagen den KfW-55-Standard teilweise drastisch. Und zugleich beherrschen wir die komplette Wertschöpfungskette: Ankauf, Genehmigung, Beplanung, Bau, Vermietung, Service. Das bedeutet, dass wir in der Lage sind, all diese Prozesse zu steuern.
Damit stehen Sie aber ziemlich allein in der Immobilienbranche. Warum ist das so?
Nehmen wir abermals das Beispiel VW: Hier wurden in den letzten 45 Jahren gewaltige Veränderungen herbeigeführt, um diese Vielfalt, die wir heute erleben, überhaupt realisieren zu können. Dies betraf nicht nur die Technologie der Fahrzeuge, sondern vor allem auch die Planung und die maschinelle Fertigung. Im Ergebnis konnte die Wertschöpfungskette immer günstiger gestaltet werden – bei zugleich immer besseren Produkten und einem Zuwachs an Arbeitsplätzen. Ganz anders in der Immobilienwirtschaft: Hier setzen sich Innovationen nur sehr langsam durch und werden zudem regelmäßig von Behörden und Ämtern ausgebremst, die lieber Schallschutz- oder Wärmedämmungsverfahren fördern, die unterm Strich gar nichts bringen. Somit werden Immobilien immer teurer, während die Kaufkraft gleich bleibt. Faktisch sind heute 10 Euro/m2 für 75 % der Menschen das Maximum, was sie gerade noch finanzieren können, und die Immobilienwirtschaft wäre gut beraten, das zu berücksichtigen. Die Wirtschaft sollte schließlich den Wirtschaftsraum mit den Produkten versorgen, die gebraucht werden. Doch die Immobilienbranche baut unverdrossen weiter in die hochpreisige Nachfrage hinein.
Wie genau lässt sich denn günstigeres Bauen realisieren?
Ein wesentlicher Punkt ist das Building Information Modeling (BIM), das wir als bislang einziges Unternehmen umfassend implementiert haben. Dieses Planungsverfahren schafft nicht nur hundertprozentige Transparenz und Kostenkontrolle, es führt auch zu Preiseinsparungen. Mithilfe der Planung im dreidimensionalen Modell werden Fehlerquellen und Bauverzögerungen vermieden, komplexe logistische Planungen automatisiert und Bauteile können – bis hin zu Parkett oder Fliesen – bereits fertig zugeschnitten angeliefert werden, statt sie erst auf der Baustelle zu bearbeiten. Damit ist BIM auch die Grundlage für den nächsten innovativen Schritt zur Kostensenkung: Prefabrication von Rohbaufertigteilen. Das bedeutet, dass wir künftig Immobilien industriell produzieren – in einer ähnlichen Typen- und Markenvielfalt, wie es sie in der Automobilbranche gibt. Das wird die nächste Stufe der Entwicklung sein. Ein Schwesterunternehmen der CG Gruppe baut bereits die nötigen Fertigungsanlagen. In ein bis zwei Jahren wird dort das erste Haus vom Band laufen.
Warum setzen nicht mehr Immobilienunternehmen auf diese Innovationen?
Weil es der Branche zu gut geht. Rein wirtschaftlich gibt es derzeit keine Notwendigkeit, die Bedürfnisse der 75 % zu befriedigen. Das Umdenken in der Automobilindustrie begann auch erst, als vor 45 Jahren mit den Japanern eine kostengünstigere Konkurrenz auf den Plan trat. Ein solcher Anstoß fehlt der Immobilienbranche bislang. Aber der asiatische Raum ist uns bei Digitalisierung und Prefabrication weit voraus und nimmt über die Planungsbüros bereits Einfluss auf unseren Markt. Die deutsche Immobilienwirtschaft ist gegenwärtig mit 6 bis 8 % des Bruttoinlandsprodukts ebenso bedeutend wie die Automobilindustrie. Wenn wir das halten wollen, müssen wir uns weiterentwickeln.