Immobilienpotenzial bei Restrukturierungen richtig nutzen

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von Alexander Scherf

Auf zahlreiche deutsche Unternehmen rollt eine Restrukturierung zu. Die Pandemie hat den Erneuerungsdruck in vielen Branchen beschleunigt, entsprechend unvorbereitet und nachhaltig trifft es viele Firmen. So rutschte der Geschäftsklimaindex im Mittelstand auf den niedrigsten Stand seit 2009 (Creditreform, Frühjahr 2021). Derzeit verschleiert die ausgesetzte Insolvenzantragspflicht das Problem noch. In der Notlage gibt es für Unternehmen häufig ein vernachlässigtes Element: ihren Immobilienbestand. Wie dieses Potenzial in der Restrukturierung sinnvoll genutzt wird, zeigt der Fall der Kathrein SE, ehedem führender Hersteller von Antennen- und Satellitentechnik.

Entscheidend für den erfolgreichen Einsatz des Immobilienbestands sind Überblick und Branchenkenntnis: „Die zentrale Projektsteuerung unseres globalen Deinvestitionsprojekts im Rahmen des Sanierungsgutachtens war ein wesentlicher Erfolgsfaktor“, sagt Jochen Vogt, Vorstand der Kathrein SE, über die Entscheidung externe Hilfe von Jones Lang LaSalle ( JLL), einem globalen Immobiliendienstleister, hinzuzunehmen. Insgesamt ging es in den letzten 18 Monaten um zwölf Transaktionen in sechs Ländern mit Grundstücken von insgesamt fast einer halben Million Quadratmetern sowie einer Gebäudefläche von rund 270.000qm. Die Transaktionen konnten, trotz den Herausforderungen im Prozessablauf und der wirtschaftlichen Unsicherheiten einer globalen Pandemie, zeitlich und monetäre gemäß den Erwartungen erfolgreich umgesetzt werden. Prominentes Kernstück bildete der Rosenheimer Stammsitz das „Werk III“ mit 25.300qm vermietbare Gebäudefläche. Gesamtvolumen und Ergebnis unterstreichen die Schlüsselrolle einer Immobilienstrategie, bei der Restrukturierung eines mittelständischen Unternehmens und zugleich, wie zwingend nötig umfassende Erfahrung der Immobilienmärkte bzw. zentrale Steuerung in der Umsetzung ist.

Immobilienspezifische Herausforderungen
Wie Kathrein SE befinden sich viele Unternehmen im Spannungsfeld zwischen ihrem Kerngeschäft und immobilienwirtschaftlichen Zielen. Sanierungen, Transformationen und Umstrukturierungen von Unternehmen
folgen in der Praxis oftmals einem Top-Down-Ansatz, mit generellen Vorgaben der Geschäftsführung. Nur wenige haben jedoch ihren Immobilienbestand bereits während der Strategie-Phase im Blick, obwohl die Gebäude
für gewöhnlich nach Personal der größte Kostenfaktor sind.
Wird das Immobilienmanagement zu spät oder nur mangelhaft eingebunden, fehlen relevante Ressourcen, führt dies schnell zu Problemen. Dies bestätigen auch befragte Unternehmen im Rahmen eines Gutachtens des Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA 2019).

Immobilien schon bei Planerstellung im Kontext der Marktmöglichkeiten berücksichtigen
Voraussetzung für die Strategieentwicklung ist die professionelle Analyse von spezifischen Parametern, wie Vergleichsmieten, die realistische Bewertung des Gebäudebestandes, aber auch Belegungsanalysen für Büroflächen.

Externe, global aufgestellte Immobilien-Spezialisten sind in der Lage, bereits bei der Konzepterstellung die immobilienspezifische Perspektive im Rahmen einer Restrukturierung zu skizzieren und Potenziale mit lokaler
Marktkenntnis zu bewerten.

Strukturiertes und global gesteuertes Programm für eine erfolgreiche Umsetzung
Für eine effiziente Umsetzung – insbesondere bei global aufgestellten Unternehmen – ist ein zentral gesteuerter Ansatz im engen Austausch mit der Unternehmensführung entscheidend. Die zentrale Projektsteuerung koordiniert die Vermietung ebenso wie den Verkauf der Unternehmensimmobilien, inklusive der vorbereitenden Baurechtsschaffung. So hat JLL für den Kunden Ledvance in Augsburg ca. 120.000 qm Grundfläche im Rahmen einer Nachnutzungsstrategie für einen obsoleten Produktionsstandort begleitet und anschließend vermarktet. Erfolgreiche Nachnutzungen bzw. Verwertungen brauchen eine passgenaue Immobilienstrategie, die Markt
und Machbarkeit verbindet – egal, ob im Sanierungs-, Restrukturierungs- oder Insolvenzfall. ■

Erfolgsfaktoren
1. These:
Erfolgreiche Restrukturierung eines überregionalen Immobilienportfolios erfordert immobilienwirtschaftliches Detailwissen, globale Strukturen und Zugänge zu lokaler Marktkenntnis
2. These: Frühzeitige Abstimmung im Rahmen der Gesamtunternehmensstrategie vermeidet Fehlinvestitionen und hilft verbleibende Werte zu heben
3. These: Zentrale Projektsteuerung ist einer der wichtigsten Erfolgsfaktoren in der Umsetzung einer immobilienspezifischen Restrukturierung

jll

www.jll.de

 

Dieser Artikel ist im aktuellen Handelsblatt Journal „Restrukturierung, Sanierung, Insolvenz“ erschienen.

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