Die praktischen Auswirkungen der Wohnungspolitik werden zu selten mitgedacht


Andreas Steyer

Gastbeitrag von Andreas Steyer, Chief Executive Officer, Consus Real Estate AG

Als sich am Anfang dieses Jahrzehnts abzuzeichnen begann, dass sich auf den Wohnungsmärkten der deutschen Ballungszentren eine große Angebotslücke auftut, war das erst einmal niemandem vorzuwerfen. Häufig wird ja vergessen, wo Deutschland eigentlich herkommt: Nicht nur wirtschaftlich war die Bundesrepublik in den frühen 2000er-Jahren der „kranke Mann Europas“, sondern auch demografisch stellte man sich auf einen deutlichen Bevölkerungsschwund ein. In Berlin war der Leerstand damals so hoch, dass der Wohnungsbau fast völlig eingestellt wurde.

Heute fehlen diese nicht gebauten Wohnungen, aber aus damaliger Sicht war das Vorgehen verständlich; weniger verständlich ist, dass die Politik nicht reagiert hat, als die Nachfrage – zunächst plötzlich, dann aber kontinuierlich – immer weiter anstieg. Und am Ende hat der Markt hat auf die so gesetzten Rahmenbedingungen reagiert wie immer; knappes Gut wird teuer.

Das Ergebnis sehen wir heute: In den großen Zentren gibt es praktisch keine Fluktuationsreserve mehr, in der Folge dieser enormen Knappheit sind die Preise in den vergangenen zehn Jahren förmlich explodiert. Anfang 2018 hat die Bundesregierung zwar eine „Wohnraumoffensive“ angekündigt, im September 2018 fand auch ein Wohngipfel statt, aber nun, Ende 2019, hat sich in der Praxis für Projektentwickler immer noch nichts oder fast nichts entscheidend verbessert. Das Ziel von 1,5 Millionen Neubauwohnungen zwischen 2018 und 2021 wird still und heimlich gerissen, ohne dass politisch nachjustiert würde.

Wenn mehr gebaut werden soll, und zwar so viel, dass die Angebotserweiterung dem Bedarf tatsächlich entspricht, wird man nicht umhinkommen, das Baurecht eingehend anzufassen. Das mag als politisches Projekt nicht besonders öffentlichkeitswirksam sein, weil es ein eher technokratisches Thema ist. Aber Anforderungen, Bürokratie und Zeitaufwand bei der Genehmigung eines Bauprojekts auf kommunaler Ebene müssen dringend deutlich und spürbar reduziert werden. Das ist nichts Neues, sondern darauf weist die Wohnungsbauwirtschaft schon seit Jahren hin.

Langsam immerhin finden vereinzelt die richtigen Schritte statt. In Bayern haben Landesregierung und Kommunen gerade eine Vereinfachung der Bauordnung verabredet: Beantragte Baugenehmigungen sollen nach spätestens drei Monaten bearbeitet sein (sprich: Anträge gelten, sofern nicht anderweitig beschieden, nach 90 Tagen als genehmigt), Dachgeschosse sollen einfacher ausgebaut werden können, eine Digitalisierung des Bauantrags ist ebenfalls angedacht. Und die Behörden werden personell aufgestockt, was erfahrungsgemäß in den meisten Kommunen notwendig ist.

Das sind Dinge, die in der Praxis des Bauens und Planens konkrete, positive Auswirkungen haben werden, und nur darauf kommt es an. In einer Zeit wie dieser, in der neuer Wohnraum dringend benötigt wird, muss die Praxis des Wohnungsbaus politisch immer mitgedacht werden. Dass das nicht immer der Fall ist, zeigt sich auch in den der Bereichen Klimaschutz und Energieeffizienz. Die Verordnungen zur Energieeinsparung (EnEV) etwa, so sinnvoll sie klimapolitisch sind, haben zu einer deutlichen Erhöhung der Baukosten geführt. Wenn das bis heute nicht durch Fördermaßnahmen ausgeglichen wird, steht das selbstverständlich dem Ziel eines umfassenden bezahlbaren Wohnungsbaus im Weg.

Auf der anderen Seite bezeugen Maßnahmen, die auf Kooperation und Austausch aus sind, dass es durchaus möglich ist, dass sich Politik und Immobilienwirtschaft als Partner verstehen, die darum bemüht sind, die jeweilige Fachkompetenz zu bündeln, statt sie gegeneinander auszuspielen. Wie sonst wäre wohl zu erklären, dass die Bedeutung der Immobilienwirtschaft, die selbst nach konservativen Schätzungen rund 20 Prozent des deutschen Bruttowertschöpfung erwirtschaftete, in der politischen Wertschätzung und Wahrnehmung entsprechend gespiegelt wird – oder ist dem etwa nicht so? So war auf der Expo Real, der internationalen Fachmesse für Immobilien und Investoren in München, weder die Bundeskanzlerin noch der für Wohnungsbau zuständige Fachminister anwesend.

Starke regulatorische Eingriffe wie der Berliner Mietendeckel haben schon jetzt zur Konsequenz, dass wegen erhöhter Unsicherheit weniger Kapital in die Modernisierung von Wohnungen investiert wird. Dabei hat die Modernisierung des Gebäudebestands einen beträchtlichen Anteil am Erreichen der Klimaschutzziele. Das politische Handeln ist hier unachtsam, es denkt die Auswirkungen in der Praxis nicht mit. Gar nicht davon zu sprechen, welchen Reputationsschaden Deutschland international bei Investoren aufgrund der Mietendeckel- und Enteigungsdiskussionen erlitten hat. Und internationales Kapital wird bei der Finanzierung der genannten 1,5 Millionen Neubauwohnungen notwendig sein.

Die Gesellschaft und ihre Herausforderungen haben sich seit den frühen 2000er-Jahren deutlich gewandelt. Weil die Wohnungspolitik zu lange zu behäbig oder falsch reagiert hat, ist der Handlungsbedarf nun umso größer. Würde die Politik die Wohnungswirtschaft zu einem gemeinsamen Entscheidungstisch hinzuladen, um Lösungen und Auswege aus dem derzeitigen Wohnungsmangel in den Ballungszentren und Metropolen zu identifizieren, so stünden die führenden Unternehmen ohne weiteres bereit, um ihren Beitrag zur Lösung des Problems zu leisten.