Nachhaltiges Management von Immobilien: Von der Analyse zur Umsetzung


Dr. Victoria Walbröhl

Autorin: Dr. Victoria Walbröhl, Head of ESG Real Estate Germany, Swiss Life Asset Managers

Stakeholder wie Investoren, Kunden, Regulatoren und Öffentlichkeit fordern zunehmend die Messung von Nachhaltigkeit ein. Dabei setzt die Messbarkeit zunächst voraus, dass definiert ist, was nachhaltiges Management von Immobilien ausmacht. Ein Ansatzpunkt ist dabei die verwaltete Immobilie selbst. Hier stellt sich konkret die Frage, wie ökologische und soziale Aspekte in allen Phasen des Immobilienlebenszyklus – von der Errichtung bis zum Abriss – berücksichtigt werden können. Daneben ist der nachhaltig handelnde Manager von Immobilien – die Qualifikation der Mitarbeiter, die Qualität der Geschäftsprozesse, die Transparenz in der Berichterstattung, um nur einige Aspekte zu nennen – Gegenstand der Messung von Nachhaltigkeit.

Beispiele für die Quantifizierung von Nachhaltigkeit auf Unternehmens- und Fondsebene sind zum einen die Transparenzberichte, die die Unterzeichner der von den Vereinten Nationen unterstützten «Principles for Responsible Investment» (PRI) jährlich zu ihren nachhaltigen Investmentaktivitäten auf der PRI-Homepage (www.unpri.org) veröffentlichen. Zum zweiten  bewertet GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) die Performance von Immobilienfonds und Immobilienunternehmen in Bezug auf Umwelt, soziale Aspekte und Unternehmensführung auf jährlicher Basis. Das Benchmarking verfolgt dabei einen ganzheitlichen Ansatz, so fließen neben allgemeinen und qualitativen Fragen auch sogenannte «Performance Indicators» in die Nachhaltigkeitsanalyse mit ein. Anhand dieser Indikatoren werden die Immobilien-Portfolios in Bezug auf ihre Verbräuche und Emissionen wie Wasser, Energie, Treibhausgase und Abfall vergleichbar.

Neben diesen Beispielen für die Messung von Nachhaltigkeit auf Unternehmens- und Fondsebene haben gesetzliche und regulatorische Auflagen sowie der wachsende Wunsch der Mieter nach Gebäuden mit starken Nachhaltigkeitseigenschaften den Anlageprozess im Immobilienbereich in den letzten zehn Jahren beeinflusst. Gebäude müssen bestimmte Energiestandards erfüllen und gleichzeitig barrierefrei und sicher sein. Heute existiert eine Vielzahl von Nachhaltigkeitszertifikaten, wie beispielsweise LEED, BREEAM oder DGNB, die die Nachhaltigkeit einzelner Investments auszeichnen und damit für Investoren vergleichbar machen.

Die aktuelle Situation am Markt ist jedoch immer noch dadurch gekennzeichnet, dass für den Begriff der Nachhaltigkeit und damit auch für den passenden Maßstab noch keine einheitliche, allgemein anerkannte Definition vorliegt. Für Swiss Life Asset Managers bedeutet verantwortungsbewusstes Anlegen, dass Umwelt-, Sozial- und Unternehmensführungs-Kriterien gemeinsam mit Risikofaktoren und finanziellen Kennzahlen in einen kontrollierten und strukturierten Anlageprozess einfließen und daraus Handlungen abgeleitet werden.

Risiken reduzieren, um langfristige Werte zu schaffen, lautet die Mission. Um sie zu erfüllen, hat Swiss Life Asset Managers mit dem „Responsible Property Investment Framework“ einen Handlungsrahmen für die Verankerung von Nachhaltigkeitsthemen aus dem Dreiklang «Environment, Social & Governance» – also Umwelt, Soziales und Unternehmensführungsaspekte (kurz: ESG) – in allen Phasen des Immobilienlebenszyklus geschaffen.

Responsible Property Investment Framework

Wie ESG-Kriterien praktisch umgesetzt werden können, zeigt ein Beispiel aus dem Immobilienbestand der Beos AG, die seit 2018 Teil von Swiss Life Asset Managers in Deutschland ist:

Bei zunehmender Knappheit von verfügbaren Bauflächen ist Verdichtung aus ökonomischer wie auch ökologischer Sicht eine sinnvolle Strategie, um zusätzliche Flächenbedürfnisse zu decken und Wachstum im Portfolio umzusetzen. In Berlin, Bezirk Kreuzberg, baute Beos daher in zentraler Lage ein ehemaliges Areal der Deutschen Telephonwerke mit Verwaltungs- und Produktionsflächen für Telefonanlagen aus den Baujahren 1950-1982 umfassend um. Durch eine damit einhergehende Umnutzung wurde der starken Nachfrage nach Lager- und Büroflächen in Kreuzberg und den angrenzenden Stadtbezirken Rechnung getragen. Gleichzeitig wurde durch Nachverdichtung in Form einer Aufstockung von Bestandsgebäuden ein Beitrag geleistet, um Flächen in einem urbanen Umfeld nachhaltig zu nutzen. Damit konnte zudem die Neuversiegelung von Grünflächen an anderer Stelle verringert werden. Insgesamt 38 neue Mieter sind auf dem Areal aktiv, rund 1250 neue Jobs wurden geschaffen. Und dank eines in den Campus integrierten öffentlichen Kindergartens profitieren auch die Anwohner des Quartiers von diesem wiederbelebten Standort.

Zeughof in Berlin-Kreuzberg: Nachverdichtung durch Aufstockung

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