Nachhaltiges Management von Immobilien: Herausforderungen und Chancen


Nachhaltiges Management von Immobilien: Herausforderungen und Chancen

Dr. Victoria Walbröhl, Head of ESG Real Estate Germany, Swiss Life Asset Managers

Stakeholder wie Investoren, Kunden, Regulatoren und Öffentlichkeit fordern zunehmend die Messung von Nachhaltigkeit ein. Dabei setzt die Messbarkeit zunächst voraus, dass definiert ist, was nachhaltiges Management von Immobilien ausmacht.

Ein Ansatzpunkt ist dabei die verwaltete Immobilie selbst. Hier stellt sich konkret die Frage, wie ökologische und soziale Aspekte in allen Phasen des Immobilienlebenszyklus – von der Errichtung bis zum Abriss – berücksichtigt werden können. Daneben ist der nachhaltig handelnde Manager von Immobilien – die Qualifikation der Mitarbeiter, die Qualität der Geschäftsprozesse, die Transparenz in der Berichterstattung, um nur einige Aspekte zu nennen – Gegenstand der Messung von Nachhaltigkeit in Form von Ratings, die von unabhängigen Agenturen durchgeführt werden. Hierzu einige Beispiele:

Im Juli 2018 gab Swiss Life Asset Managers bekannt, dass sie die von den Vereinten Nationen unterstützten «Principles for Responsible Investment» (PRI) unterzeichnete. Die Initiative zählt weltweit bereits rund 2800 Unterzeichner aus der Finanzwelt, die jährlich Transparenzberichte zu ihren nachhaltigen Investmentaktivitäten auf der PRI-Homepage (www.unpri.org) veröffentlichen.

Abfall bewertet. An der diesjährigen GRESB-Bewertung ging Swiss Life Asset Managers erstmalig mit sechs Anlageportfolios, die ca. 50 % des gesamten Immobilienvermögens ausmachen, an den Start. Alle Portfolios wurden mit einem „Green Star“ ausgezeichnet.

Neben diesen Beispielen für die Messung von Nachhaltigkeit auf Unternehmens- und Fondsebene haben gesetzliche und regulatorische Auflagen sowie der wachsende Wunsch der Mieter nach Gebäuden mit starken Nachhaltigkeitseigenschaften den Anlageprozess im Immobilienbereich in den letzten zehn Jahren beeinflusst. Gebäude müssen bestimmte Energiestandards erfüllen und gleichzeitig barrierefrei und sicher sein. Heute existiert eine Vielzahl von Nachhaltigkeitszertifikaten, wie beispielsweise LEED, BREEAM oder DGNB, die die Nachhaltigkeit einzelner Investments auszeichnen und damit für Investoren vergleichbar machen.

Die aktuelle Situation am Markt ist jedoch immer noch dadurch gekennzeichnet, dass für den Begriff der Nachhaltigkeit und damit auch für den passenden Maßstab noch keine einheitliche, allgemein anerkannte Definition vorliegt. Für Swiss Life Asset Managers bedeutet verantwortungsbewusstes Anlegen, dass Umwelt-, Sozial- und Unternehmens führungs-Kriterien gemeinsam mit Risikofaktoren und finanziellen Kennzahlen in einen kontrollierten und strukturierten Anlageprozess einfließen.

Bis sich ein branchenweiter Begriffsstandard etabliert hat, werden Investoren, Nutzer und Manager von Immobilien gleichermaßen gefordert sein, sich mit der Vielfalt der Messkonzepte auseinanderzusetzen. Diese Herausforderung ist zugleich eine Chance, denn sie fördert die Auseinandersetzung mit Nachhaltigkeitsaspekten und die öffentliche Diskussion.

Die beschriebene Vielfalt von Definitionen, Standards, Benchmarks bezieht sich nicht nur auf Deutschland, sondern setzt sich bei den europäischen Nachbarn fort und spiegelt sich beispielsweise in der Vielfalt von Nachhaltigkeits-Labels wieder. Auch hier ist Spezialisten-Know how gefragt und eine noch intensivere Prüfung von Investitionen, zum Beispiel als Teil der Ankaufs-Due Diligence erforderlich, um Nachhaltigkeitsrisiken frühzeitig zu erkennen und wirksame Maßnahmen in den Business Plan zu integrieren.

Nachhaltigkeitsthemen aus dem Dreiklang «Environment, Social & Governance» – also Umwelt, Soziales und Unternehmensführungsaspekte (kurz: ESG) – werden zunehmend Auswirkungen auf die Geschäftstätigkeit von Häusern wie Swiss Life Asset Managers haben. Deshalb wird fundierte ESG-Kompetenz in allen Bereichen der Geschäftstätigkeit ein ausschlaggebender Faktor sein. Das hierfür erforderliche Know-how und Netzwerk möchte Swiss Life Asset Managers bei ihren Mitarbeitenden aufbauen und hat zu diesem Zweck die hausinterne Ausbildung von Botschaftern, sog. „ESG-Ambassadors“, ins Leben gerufen. Auf diesem Weg wird die ESG-Kompetenz der Teams gestärkt und der effiziente Umgang mit ESG-bezogenen Themen ermöglicht. Das Interesse der Mitarbeiter an ESG-Themen verdeutlicht, dass es hier neben der Verantwortung als Asset Manager gegenüber Investoren und Immobiliennutzern, auch eine  Verantwortung als Arbeitgeber zu erfüllen gilt.