Interview mit Lukas Hochedlinger (Christie & Co GmbH) zum Thema Hotelmarkt


Lukas Hochedlinger

Der Hotelmarkt hat in den vergangenen Jahren deutlich mehr Konkurrenz bekommen, denn die Sharing-Economy mit Anbietern wie AirBNB und Wimdu bekommt einen größeren Einfluss. Zugleich verändern sich die Ansprüche der Kunden, wie ein Hotel auszusehen hat. Welche Auswirkungen dies auf den gesamten Sektor hat und wie Marken inzwischen anders auftreten, beantwortet uns im Interview Lukas Hochedlinger, Managing Director Central & Northern Europe bei Christie & Co GmbH.

Wie ist der deutsche Hotelmarkt zurzeit aufgestellt?

Der deutsche Hotelmarkt ist nach wie vor stark in privater Hand. Von insgesamt 32.322 geöffneten Betrieben im Dezember 2016 gehören nur 13,2 Prozent einer Hotelgesellschaft an. Dennoch sind 46 Prozent aller verfügbaren Zimmer markengebunden, da Kettenhotels tendenziell eine höhere Zimmerkapazität aufweisen.

Rund 45 Prozent aller Hotels in Deutschland sind einer Kooperation angeschlossen. Das bezieht sich sowohl auf private als auch Kettenhotels. Mit knapp 21 Prozent im Jahr 2016 sind Pachtverträge immer noch die vorherrschende Vertragsart in Deutschland, gefolgt von Franchiseverträgen mit 16 Prozent, die jedoch stark an Bedeutung gewinnen. Lediglich circa 11 Prozent sind Eigenbetriebe und nur gut acht Prozent Managementbetriebe.

2016 konnte der Hotelmarkt mit über 447 Millionen Übernachtungen zum siebten Mal in Folge ein Rekordjahr verbuchen. Auch für dieses Jahr wird ein Wachstum von circa zwei Prozent erwartet.

Welche Trends werden wir in deutschen Hotels in den kommenden Jahren beobachten?

Die Hotellerie wird sich auch weiterhin an den Bedürfnissen der Generationen Y und Z orientieren. Erschwingliche, aber designorientierte Konzepte sind auf dem Vormarsch, der Trend geht hin zu mehr Individualität und weniger Schema F. Gute Beispiele dafür sind Lifestyle-Brands wie 25hours, Ruby und Moxy, aber auch kleinere Hotels werden verstärkt in lifestyle-orientierte Boutique-Hotels umgewandelt und tragen dann Marken wie Henri Hotels oder Guldsmeden.

Die Bedeutung von Sterneklassifizierungen sinkt zusehends, dafür rücken Bewertungsportale in den Fokus. Hotels werden in ihrem Umfeld immer mehr zum Hotspot und sie kreieren selbst Destinationen. Zudem werden sie nachhaltiger, sowohl im Betrieb als auch bei der Bauweise. Die wachsende Urbanisierung spielt ebenfalls eine Rolle, weswegen Hotels häufig in Mixed-Use-Konzepte integriert werden, die sich aufgrund der Angebotsknappheit in den zentralen Lagen auch immer öfter in der Vertikale abspielen. Hotels findet man dann zwangsläufig auch nicht mehr in den teuren Erdgeschosslagen, dafür können sie dann bisweilen mit Rooftop-Bars punkten. Bestes Beispiel dafür ist das 25hours Hotel Bikini Berlin. Die Grenzen zwischen Beruflichem und Privatem verschwimmen immer mehr, zusätzlich ist Flexibilität im Arbeitsleben gefragt und viele Menschen wohnen und arbeiten über längere Zeit in Hotels. Um sich dem anzupassen, kombinieren einige Hotels bereits heute Long-Stay mit Short-Stay. Vorreiter sind hier Capri by Frasers, Citadines und Adina. Auch dieser Trend wird vermutlich zunehmen. Last but not least hält die Digitalisierung Einzug in die Hotellerie. Da sind Self-Check-In und schnelles WLAN nur der Anfang.

Wie stark bewerten Sie die Konkurrenz durch Sharing-Plattformen wie Airbnb oder Wimdu?

Die Konkurrenz ist vor allem im mittleren Segment stark und absolut Ernst zu nehmen. Dennoch könnten den Sharing-Plattformen gerade ihre Wettbewerbsvorteile – keine Abgaben wie Bettensteuer, Gewerbesteuer, Grundsteuer, keine Auflagen bezüglich Hygiene und Sicherheit, keine Registrierungspflicht etc. – zum Verhängnis werden. Denn die Qualitäts- und Hygieneprobleme sowie teilweise Sicherheitsbedenken sorgen für Unmut in der Hotelbranche und bisweilen bei den Anwohnern in der Nachbarschaft solcher Unterkünfte, was zu einer starken sozialen Debatte führt und sogar den Gesetzgeber auf den Plan ruft. Darüber hinaus hat auch die Hotellerie Maßnahmen an der Hand, Airbnb & Co etwas entgegenzusetzen, indem sie die Gründe für den Erfolg von Homesharing – wie beispielsweise individuelle Unterkünfte, effiziente Raumaufteilung bei Reduzierung von vermeintlichem Luxus – für sich nutzt und sich gleichzeitig auf ihre Vorzüge besinnt – allen voran das Vorhandensein von Service.

Welche Herausforderungen müssen Hotels in den kommenden Jahren meistern?

Die größte Herausforderung wird sein, mit den gesellschaftlichen, ökonomischen und ökologischen Entwicklungen Schritt zu halten, welche die Ansprüche der Zielgruppen stark beeinflussen. Der Hotelier von morgen wird sein Angebot quasi in Echtzeit anpassen müssen, um erfolgreich zu bleiben. Das wirkt sich auf den Betrieb ebenso aus wie auf die Immobilie.

Hinzu kommt eine erhöhte Wettbewerbssituation, da immer mehr ausländische Ketten auf den deutschen Markt drängen. Viele Hoteliers haben bereits jetzt mit steigenden Kosten zu kämpfen, der Fachkräftemangel tut sein übriges. Schon heute ist es nicht immer einfach, gutes Personal zu finden. Dies wird sich in den kommenden Jahren noch verschärfen, sofern die Hotellerie nicht für potenzielle Mitarbeiter attraktiver wird.

Welcher Markt hat die größeren Potenziale, Luxus oder Günstig?

Luxus ist kein einfaches Geschäft, kann aber gut funktionieren, wenn man seine Zielgruppe genau kennt. Man muss wirklich auf Qualität achten, sowohl bei der Ausstattung als auch bei den Dienstleistungen. Goldene Wasserhähne und Samtsofas machen noch kein Luxushotel. Heutzutage ist da vor allem der Service entscheidend, und der muss in allen Bereichen des Hotels stimmen. Das ist leider nicht bei jedem vermeintlichen Luxushotel so.

Budget spricht hingegen eine breite Masse an, zumal auch der Economy-Bereich immer designorientierter wird. Baukosten und operative Kosten sind sehr günstig und gut kalkulierbar. Daher ist dieser Bereich in den letzten Jahren dynamischer in der Entwicklung als der Luxusbereich.

Kann ein Hotel ohne Anbindung an eine Kette heute noch bestehen?

Grundsätzlich ja. In der Branche wird ja gern das Bild des kleinen Privathoteliers heraufbeschworen, der gegen die Kettenhotellerie kaum bestehen kann. So schwarz-weiß ist der Markt natürlich nicht. Allerdings müssen Privathoteliers mit der Zeit gehen, das Hotel in Schuss halten und modernisieren sowie Yield-Management betreiben. Gerade im Budget-Segment gibt es ja einen Trend zu mehr individuellen Services, zugeschnitten auf die jeweilige Klientel. Und genau da können Individualhotels punkten: Wer keinen Konzern im Rücken hat, mit dem er jede Veränderung abstimmen muss, der kann innovative Ideen viel schneller umsetzen. Auch die Architektur muss nicht den Vorgaben der Marke folgen. Wer da einen Nerv trifft, gar Trendsetter ist oder eine Nische bedient, kann auch ohne die Unterstützung einer Kette sehr erfolgreich sein.

Andererseits entstehen auch immer mehr Marken, die nicht wie eine Kette wirken und sehr individuell sind – wie beispielsweise Guldsmeden oder me&all –, die aber dennoch von den Strukturen einer Kette profitieren. Der Anschluss an eine Marke bietet mehr Möglichkeiten im Bereich Sales und Marketing – beispielsweise dadurch, dass es standardisierte Abläufe und ein höheres Budget gibt sowie Sales-Aktionen durch eine Zentrale durchführbar sind, was auch zu mehr Sichtbarkeit bei Gästen und potentiellen Mitarbeitern führt. Nichtsdestotrotz bietet das Internet auch dem privaten Hotelier jede Menge Chancen der kreativen und kostengünstigen Vermarktung. Wer das geschickt zu nutzen weiß, für den ist der Gast nur einen Klick weit entfernt.


Lukas HochedlingerLukas Hochedlinger ist Managing Director Central & Northern Europe bei Christie & Co GmbH und Referent bei der 24. Handelsblatt Jahrestagung Immobilienwirtschaft 2017 zum Thema „Hotelmarkt Deutschland – Quo vadis?“

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