Interview mit Axel Gedaschko (Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen) zum Thema Immobilienmarkt


Axel Gedaschko

Die aktuellen politischen Entwicklungen, insbesondere seit der Finanzkrise, aber jetzt noch verstärkt durch die Wahl von Trump, dem Brexit und der Flüchtlingskrise, haben auch ihre Auswirkungen auf den Immobilienmarkt. Axel Gedaschko, Präsident des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, erklärt im Interview, welche Folgen die politische Situation konkret haben könnte und ob in Folge der langanhaltenden Niedrigzinspolitik eine Immobilienblase droht.

Welchen nachhaltigen Einfluss erwarten Sie durch die internationalen politischen Umbrüche (Brexit, Trump, Flüchtlingskrise) für den deutschen Immobilienmarkt in den kommenden Jahren?
Der deutsche Immobilienmarkt ist, wie unsere Gesellschaft insgesamt, von rasanten Veränderungen im Bereich der Neuen digitalen Medien und damit verbunden im Bereich der Meinungsbildung und Demokratieentwicklung betroffen. Die politischen Prozesse und Wahlkampfstrategien im Falle des Brexit und der Wahl des US-Präsidenten Trump haben anschaulich gezeigt, wie groß der Einfluss von Meinungskampagnen vor allem in den Sozialen Netzwerken sein kann. Die Verbreitung von Fake News und allerlei Halbwahrheiten ist sehr leicht geworden und kann auch in unserer westlichen Welt der so stabil geglaubten Demokratie gefährlich werden. In der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft zeigt sich dieser Trend, wie in anderen Politikbereichen auch, an sehr stark verkürzten und damit unvollständigen oder gar falschen politischen Antworten wie der Mietpreisbremse oder auch der insbesondere von den Linken propagierten „Neuen Wohnungsgemeinnützigkeit“ bis hin zu politischen Kampagnen gegen einzelne Wohnungsunternehmen.

Die konkreten wirtschaftlichen Auswirkungen des Brexit für Deutschland hängen stark vom Ausgang der Verhandlungen zwischen dem Vereinigten Königreich und der Europäischen Union ab. Fest steht aber, dass Deutschland mit dem Vereinigten Königreich auf der EU-Bühne einen wichtigen Partner verliert. Beide Staaten haben bislang gemeinsam einen großen Teil zu den klima- und umweltpolitischen Zielen der EU beigetragen. Ohne das Vereinigte Königreich muss mit einer Erhöhung der Zielquoten und damit größeren Investitionen der betroffenen Sektoren einschließlich des Immobiliensektors gerechnet werden. Auch bei finanzpolitischen Entscheidungen auf EU-Ebene wird Deutschland ein wichtiger strategischer Partner im Rat fehlen, wie beispielsweise beim Thema Eurobonds.

Infolge der starken Zuwanderung von Flüchtlingen nach Deutschland muss zum einen mehr bezahlbarer Wohnraum geschaffen werden. Vor allem gilt es aber, diejenigen der Geflüchteten, die dann auch dauerhaft bei uns bleiben dürfen, möglichst rasch in unsere Gesellschaft zu integrieren. Da in diesem Fall Integration durch Arbeit vielfach zunächst nicht möglich sein wird, kommt es entscheidend auf die Integration am Wohnort, dem Wohnumfeld an. Hier hat die Wohnungswirtschaft eine große Verantwortung, die sie seit jeher wahrnimmt. Angesichts der interkulturellen Herausforderung und der schlichten Größe dieser Aufgabe braucht sie aber auch tatkräftige, koordinierte Unterstützung durch die eigentlich viel zu vielen zuständigen staatlichen Verantwortungsebenen. Ein etabliertes Programm „Soziale Stadt“ bildet dafür wichtige Rahmenbedingungen, ist hier aber letztlich komplett überfordert. Satt zu sein und ein Dach über dem Kopf zu haben, ist noch keine gesellschaftliche Integration in den Arbeitsmarkt, in die Bürgergemeinschaft.

Die Wohnungswirtschaft stärkt mit ihrem vielfältigen sozialen Angebot den Zusammenhalt von Nachbarschaften. Die Anforderungen an die Integrationsarbeit in den Wohnquartieren sind aber ungleich größer. Die umfassenden integrativen Maßnahmen der Wohnungswirtschaft im Quartier müssen deshalb noch stärker unterstützt und begleitet werden. Wir beobachten in vielen Regionen ein System des „Aus den Augen – aus dem Sinn“. Dies schafft mit Ansage schon in wenigen Jahren massive Probleme.
Wir stehen kurz vor einer Bundestagswahl. Welche Veränderungen erwarten Sie durch eine neue Bundesregierung? Was würden Sie sich wünschen?
Mit Blick auf den aktuellen Wahlkampf steht eines fest: Die Bedeutung des Wohnens muss sich nach der Wahl in der konkreten Politik deutlich stärker wiederfinden, als es in den Wahlkampagnen der Fall ist. Hier wird – wenn überhaupt – an der Oberfläche gekratzt. Deutschland braucht für die entscheidenden Fragen des Wohnens und Miteinanderlebens ein starkes Ministerium mit politischem Gewicht. Ein inhaltlich reduzierter und personell stark ausgedünnter Annex beim Umweltministerium hat sich spätestens durch die krasse Sonderbelastung der Immobilienwirtschaft im Rahmen des Klimaschutzplans als klarer Fehler erwiesen. Dabei sollte dieses Ministerium die Bereiche Bauen, Wohnen, Stadt- und Landesentwicklung, Smart City, Raumordnung, digitale Infrastruktur und Energieeffizienz umfassen. Nur so kann es gelingen, die Aufgaben rund um das Bauen und Wohnen zielführend zu koordinieren. Die letzte Legislaturperiode hat jedenfalls gezeigt, dass die Wohnungspolitik häufig zwischen den anderen Themenfeldern aufgerieben wird.

Von der neuen Bundesregierung erwarten wir zudem ganz andere Handlungsansätze sowohl für die wachsenden Großstädte als auch für die ländlichen Regionen, die vielerorts Einwohner verlieren und mit Wertverlusten und Leerstand zu kämpfen haben. Wie kann die Lebensqualität gerade kleinerer und mittlerer Städte im ländlichen Raum gesichert werden? Es gilt, neben Grundanforderungen, wie einer brauchbaren Internetanbindung, zum Beispiel die Verkehrsanbindungen zu verbessern, aber auch die baukulturellen Qualitäten vor Ort zu erhalten und weiterzuentwickeln. Stadt und Land – diese Diskussion muss nach der Bundestagswahl intensiviert und die Förderprogramme müssen entsprechend angepasst beziehungsweise ergänzt werden. Es bedarf einer neuen, aktiven Raumordnungspolitik. Wir müssen über Stadtgrenzen hinweg zusammen planen, denn allein in den großen Städten können die Herausforderungen nicht zeitgerecht für die Wohnungssuchenden gelöst werden.

Die Wirkung der Mietpreisbremse wird stark kritisiert. Glauben Sie, dass die Mietpreisbremse ein probates Mittel für Großstädte ist? Wird Sie überleben?
Die Mietpreisbremse ist letztlich ein politisches Placebo. Und für einige auch ein ideologisch-weltanschauliches Instrument. Sie ist das Versprechen einer zumindest teilweisen Lösung eines Problems, dass sie aber gar nicht halten kann. Dieses Instrument erzeugt stattdessen Politikverdruss: Frustrierte Wähler werden es denjenigen um die Ohren hauen, die ihr Heil im Ordnungsrecht suchen, nicht aber mit wirklich aller Kraft die Voraussetzung für mehr bezahlbare neue Wohnungen schaffen. Deshalb ist die Aussage der Bundeskanzlerin, die sich dereinst an die Spitze der Befürworter setzte, nur konsequent: Die Mietpreisbremse löst das Problem nicht. Auch die Ankündigung einzelner Länder, sie wieder abzuschaffen, spricht eine klare Sprache. In Schleswig-Holstein übrigens auch mit Zustimmung der Grünen.

Was muss die Politik tun, um insbesondere im Wohnungsbau größere Anreize zu schaffen?
Was zu tun ist, um den Wohnungsbau anzukurbeln und bezahlbarer zu machen, wurde in dieser Legislaturperiode ausführlich und erfolgreich im Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen festgelegt. Es fehlt an vielen Stellen nur die Umsetzung.  Wir brauchen unter anderem eine verstärkte Grundstücksvergabe nach Konzept- und nicht nach Höchstpreisgebot, eine Senkung der Grunderwerbsteuer durch die Länder, schnellere Baugenehmigungsverfahren, eine bundesweit einheitliche Musterbauordnung, mehr serielle und modulare Bauweisen, einen Verschärfungsstopp für energetische und weitere Bauvorgaben und Anreize wie eine Anhebung der steuerlichen Normalabschreibung für den Mietwohnungsbau von 2 auf 3 Prozent. Außerdem muss der Bund auch nach 2019 weiterhin finanziell mit zuständig für den sozialen Wohnungsbau sein. Nur so kann es gelingen, bezahlbare Mietwohnungen auch ohne Förderung für die Mitte der Bevölkerung zu bauen.

Erkennen Sie in den Großstädten Anzeichen für eine entstehende Immobilienblase?
Eine Blase wird man immer daran festmachen können, ob die Mietenentwicklung und die Entwicklung der Kaufpreise in einer Korrelation stehen. Solange das gegeben ist, ist der Kaufpreis real. Wenn er sich abkoppelt, laufen wir auf eine Blasenentwicklung zu. Dann kommt es aber immer noch darauf an, ob breite Bevölkerungskreise die Verschuldung für eine überteuerte Immobilie auch bei einer künftigen – auch schlechteren – Konjunkturlage tragen können oder nicht. Hier gilt es, wachsam zu sein. Die Gesetzgeber auf europäischer und Bundesebene sind sehr wachsam, bisweilen heute schon bis an die Schmerzgrenze. Anzeichen für verschiedentliche regionale Überhitzung: ganz klar ja. Aber eben nicht systemgefährdend.


Axel GedaschkoAxel Gedaschko ist Präsident des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen und Referent bei der 24. Handelsblatt Jahrestagung Immobilienwirtschaft 2017 zum Thema „Wohnimmobilienmarkt: Was erwartet uns in der nächste Legislaturperiode? Mietpreisbremse ade?“

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