Deutsche Immobilienmärkte: Auch das Ausland spielt mit


von Dr. Ulrich Kater

Während man bei Industriegütern oder bei Finanzströmen sich längst daran gewöhnt hat, von einem Weltmarkt zu sprechen, kommt dieser Begriff in der Immobilienwirtschaft noch zögerlich über die Lippen.

Dabei hat sich in den vergangenen Jahrzehnten auch hier eine Internationalisierung ergeben, die parallel läuft zur Integration der ökonomischen Beziehungen über die Nationalstaaten hinaus. Allein Transaktionszahlen sprechen hier für sich: Zwischen 2006 und 2017 betrug der grenzüberschreitende Anteil von Investitionen in Gewerbeimmobilien in Deutschland durchschnittlich gut 41%. Deutschland spiegelt damit ziemlich genau den europäischen Durchschnitt wider. Unterscheidet man bei den grenzüberschreitenden Immobilien investitionen nach Investoren aus Europa und Investoren von anderen Kontinenten, so zeigt sich, dass seit 2013 die Kapitalquellen außerhalb Europas zugenommen haben. Hier machen sich insbesondere Investitionen aus Nordamerika sowie den asiatischen Ländern bemerkbar. Dies zeigt sich auch am deutschen Wohninvestmentmarkt, an dem die Internationalisierung in den vergangenen beiden Jahren deutlich zugenommen hat. Während 2014/15 noch über 80% des Transaktionsvolumens auf einheimische Investoren entfiel, verminderte sich ihr Anteil bis 2017 auf zwei Drittel.

Damit einher gehen allerdings auch größere Abhängigkeiten von weltweiten Einflüssen. In der vornehmlich durch die US-Wirtschaft angetriebenen weltweiten Boomphase 2006/2007 flossen mehr als 30 Mrd. EUR pro Jahr aus dem Ausland in deutsche Gewerbeimmobilien, sodass der Umsatzanteil deutlich über der 50%-Marke lag. In Folge der globalen Finanzkrise versiegte diese Quelle weitgehend, der Auslandsanteil sank 2009 auf knapp 12%. Seit 2014 liegen deutsche Gewerbeimmobilien wieder weit vorn in der Gunst internationaler Investoren. Stellt die Finanzkrise von vor zehn Jahre den Extremfall eines synchronen Schocks für die Weltwirtschaft dar, so ist doch unmittelbar einsichtig, dass auch kleinere oder regional begrenzte Ereignisse an anderen Stellen der Weltwirtschaft ihre Auswirkungen auf die deutschen Märkte haben. Gegen allzu große Abhängigkeit schützt hier nur eine regional differenzierte Investorenschaft.

Die schnelle Übertragung von – positiven wie negativen – wirtschaftlichen Impulsen ist in Zukunft auch an den Immobilienmärkten einzubeziehen.

Die schnelle Übertragung von – positiven wie negativen – wirtschaftlichen Impulsen aus der Weltwirtschaft auf den heimischen Markt ist also in Zukunft auch an den Immobilienmärkten einzubeziehen, wenn es an die Abschätzung der Zukunftsperspektiven geht. Drei Einflussbereiche sind an erster Stelle zu nennen. Zum ersten der internationale Konjunkturzusammenhang: Zum ersten Mal seit der Finanzkrise befinden sich die großen Regionen der Weltwirtschaft in einem synchronen Aufschwung. Sollte eine der großen Regionen aus dieser Bewegung ausscheren, dann sind die anderen hiervon ebenfalls betroffen. Vor diesem Hintergrund ist es bedeutsam, dass die wirtschaftspolitischen Maßnahmen der neuen US-Regierung bei aller Umstrittenheit in den Einzelfragen erst einmal zu einer Verlängerung des weltweiten Aufschwungs führen werden. Es wird zwar nichts daran ändern, dass auch dieser lange Aufschwung mit einer Rezession endet, die sich dann auch in verminderten immobilienwirtschaftlichen Perspektiven, insbesondere beim Ausblick für die Mieten, widerspiegeln würde. Mit den stimulierenden Fiskalimpulsen durch Steuerreform und Infrastrukturausgaben jenseits des Atlantiks sollte diese Perspektive jedoch um ein oder zwei Jahre nach hinten verschoben worden sein. Zweitens beeinflusst der internationale Zinszusammenhang die Immobilienmärkte. In den Vereinigten Staaten hat die US-Notenbank bereits mit einer strafferen Geldpolitik begonnen. Zwar ist mit Gründung des Euro die unmittelbare Abhängigkeit der europäischen Finanzmärkte vom US-Dollar wieder etwas zurückgegangen – der Zinsabstand zwischen Europa und den USA ist so groß wie nie zuvor. Aber insgesamt ist die Geldpolitik weltweit miteinander verbunden, weil ansonsten die Änderungen in den Wechselkursen inakzeptabel hoch wären. Und zum dritten ist die Politik natürlich für die Rahmenbedingungen des internationalen Austausches verantwortlich. Einschränkungen beim Kapitalverkehr, Diskriminierungen ausländischer Anbieter oder Investoren oder Beschränkungen von Personenfreiheiten haben Auswirkungen auf den internationalen Austausch. Allein eine Entscheidung der US-Administration, tatsächlich wirksam gegen das Leistungsbilanzdefizit der USA vorzugehen – was dann allerdings nicht mit Zöllen, sondern über eine Erhöhung der Sparquote geschehen müsste – würde die Kapitalströme in der Weltwirtschaft komplett durcheinanderwirbeln, und damit auch die internationalen Anlageentscheidungen bei Immobilien. Die Internationalisierung der Immobilienwirtschaft bringt damit Chancen, aber auch neue Abhängigkeiten mit sich und spiegelt damit die Entwicklung aller Bereiche der Wirtschaft wider.

Dr. Ulrich KaterDr. Ulrich Kater
Chefvolkswirt der
DekaBank

Dieser Beitrag ist Teil der Ausgabe des Handelsblatt Journals „Immobilienwirtschaft“, das Sie hier erhalten können.