„Think global“ – das Marktpotenzial der USA erkennen


Amerikanische Flagge

Das Dilemma der Investoren ist schnell in Worte gefasst: Europäische Immobilien bieten zwar nach wie vor eine gute Basis für jedes Portfolio. Jedoch können die Märkte die hohe Nachfrage nicht mehr bedienen. Besser sieht es hier noch in den USA aus: mehr Handelsvolumen, eine höhere Umschlaghäufigkeit und häufig größervolumige Deals sind einige der Gründe dafür. Gutes Risikomanagement ist aber auch hier gefragt.

Gutes Risikomanagement ist gefragt

Die starke Nachfrage nach Immobilien – befeuert vor allem durch die niedrigen Zinsen und die unsichere geopolitische Lage – hat die Renditen in Europa stark zusammenschrumpfen lassen. Insbesondere der Markt für Coreund CorePlusImmobilien bietet kaum noch die nötige Liquidität, um der wachsenden Nachfrage gerecht zu werden. Die Transaktionsvolumina und die Preise haben die Werte des letzten Markthöhepunkts im Jahr 2007 bereits wieder erreicht. In einem so umkämpften Markt müssen Transaktionen mit besonderer Vorsicht und Sorgfalt geplant werden. Ein effi zientes Risikomanagement ist daher das Gebot der Stunde.

Global Sourcing im Trend

Das alleine reicht aber nicht. Diversifikation, und zwar international, ist unverzichtbar. Mit international ausgerichteten Investment und AssetManagement Aktivitäten lassen sich zyklische Unterschiede nutzen, und es kann von Märkten profitiert werden, die sich deutlich dynamischer entwickeln als die europäischen. Global Sourcing wird daher zum Trendthema für Investoren. Insbesondere der Blick nach Übersee, in die USA als weltgrößtem Markt für Immobilieninvestitionen, zeigt, welche Potenziale sich bieten. Bei den Gewerbeimmobilien übertraf die Region Amerika mit den Hauptmärkten Kanada, USA, Mexiko und Brasilien laut einer Erhebung von Jones Lang LaSalle im Jahr 2015 mit einem Transaktionsvolumen von 313 Mrd. USD sowohl das Vorjahr (+ 4 %) als auch den bisherigen Rekordwert aus dem Jahr 2007 (304 Mrd. USD). Allein 294 Mrd. USD (+ 9 % gegenüber 2014) gingen 2015 auf das Konto der USA, was ebenfalls einen neuen Höchstwert bedeutete.

Im Vergleich zu Europa weist der US Markt aber nicht nur eine höhere Umschlaghäufi gkeit sowie mehr Handelsvolumen auf, sondern bietet auch mehr Tiefe. Auch größervolumige Deals sind hier häufiger anzutreff en. Die Bedeutung der USamerikanischen Märkte aus Investorensicht ist auch im Vergleich mit den Immobilienmärkten im asiatischpazifischen Raum hoch. Denn die ebenfalls umsatzstarken Märkte Japan, Australien und China sind kulturell und räumlich weit entfernt und schwerer zu erschließen als die USA. Allerdings bleibt das Marktwachstum im asiatischpazifischen Raum langfristig sehr hoch.

Marktusancen kennen und verstehen

Doch wie lässt sich der USamerikanische Immobilienmarkt erschließen? Welche Kompetenzen muss ein Investor dafür mitbringen? Und welche Kriterien sind eine solide Basis für ein erfolgreiches Sourcing?

Um fundierte Investitionsentscheidungen zu treffen, sollte natürlich zuerst eine umfassende volkwirtschaftliche und immobilienwirtschaftliche Analyse erfolgen. Weitere Kriterien, die berücksichtigt werden sollten, sind etwa das Eigentumsrecht, die Möglichkeit eines professionellen Exits, die Stabilität des Rechtssystems sowie die politische Stabilität. Außerdem gilt es, die spezifischen Marktusancen in den USA zu kennen und zu verstehen. Ein Immobilieninvestor benötigt die entsprechende Transaktionskompetenz, um sich bei öffentlichen Ausschreibungen und Bieterverfahren in diesem hochkompetitiven Umfeld erfolgreich zu positionieren.

Vor dem Hintergrund steigender Risiken muss aber auch klar sein, dass man nicht überall dabei sein muss. Denn im Zuge der hohen Nachfrage schleichen sich inzwischen wieder Praktiken ein, die in den Jahren 2006 und 2007 gang und gäbe waren – mit fatalen Konsequenzen. Ein Beispiel hierfür ist die inzwischen wieder öfter anzutreffende Abkürzung von Due Diligence Verfahren. Hier sollte der Pfad des vorsichtigen Immobilienkaufmanns nicht verlassen werden. Denn nur so lassen sich die Chancen am aussichtsreichen US Immobilienmarkt nachhaltig nutzen.

Von Jens Wilhelm, Mitglied des Vorstands der Union Asset Management Holding AG. Als Chief Investment Officer verantwortet er das Portfoliomanagement und das Immobilienfondsgeschäft.


Titel Handelsblatt Journal Immobilienwirtschaft Juni 2016Diesen und weitere Fachartikel zu aktuellen Entwicklungen am Immobilienmarkt finden Sie Im Handelsblatt Journal Immobilienwirtschaft Juni 2016.

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